股巢网北上广实现零的突破，下一个是厦门

　　7月14日，国家金融监督管理总局广东监管局、广州市委金融办、广州市规划和自然资源局、广州市税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（以下简称《通知》），4天后，广东省首单不动产信托登记落地。

　　自此，北京、上海和广东均实现不动产信托财产登记零的突破。接受本报记者采访的专家认为，这不仅是信托财产登记制度的一大突破，更是通过创新机制盘活不动产，解决家庭不动产在养老保障、家庭服务以及财富传承中的痛点。

　　“广东样板”出炉

　　2025年7月18日，广东省首单不动产家庭服务信托——“粤财信托·爱家和丰传承家庭服务信托”成功落地。不同于此前京沪案例，广东的此单业务采用了预告登记的方式，有效解决了不动产信托设立时常见的不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题。

　　据《金融时报》记者了解，在该项目中，委托人张先生将名下位于广州市一处房产及现金资产作为信托财产，委托粤财信托成立家庭服务信托。项目运用预告登记的方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信托财产范围。

　　“该项目拓宽了不动产信托的财产范围，同时也实现了信托财产的提前锁定以及财产隔离，有效防止财产转移过程中的权利瑕疵与处置风险。”粤财信托相关人员告诉《金融时报》记者，此外股巢网，项目深度整合了财富传承、养老保障、公益慈善三大场景，为老龄化社会下的家庭提供“财产隔离+风险防控+目的实现”一站式解决方案，开创服务信托功能复合化新路径。

　　根据《通知》，可以进行不动产信托财产登记的除了已取得不动产权证的，还包括预售房，即保障将来实现物权，按照信托合同约定可向不动产登记机构申请预告登记。

　　北京市京都律师事务所律师游乐认为，《通知》对预告登记的办理流程进行了详细规定，这具有重大意义。“预告登记制度的作用主要在于保障权利人权利的实现，维护交易安全，预告登记制度经常使用于商品房预售、二手房交易的买卖过程中，用于保障买受人的权益。《通知》中引入不动产预告登记方式，既是进一步完善了不动产信托财产的登记制度，也可以将暂时不具备产权转移条件的房产纳入可以设立信托的财产范畴，有助于发挥不动产信托的功能。”

　　《通知》拓宽了信托机构范围，试点政策不仅适用于广东辖内信托机构，在广州设有异地部门的辖外信托公司也能够参与其中。

　　精准对接养老与普惠需求

　　据粤财信托相关人员介绍，此次落地项目精准对接了养老金融的核心关切，通过创新机制解决了家庭不动产在养老保障传承中的痛点；同时，其服务模式的普惠性和综合性，也有效助力了普惠金融的发展，让信托制度的优势能够惠及更广泛的有财富管理需求的家庭。

　　“在金融‘五篇大文章’政策导向下，信托公司凭借独特的制度优势和灵活的服务模式，在养老金融中展现出强劲活力。”本报专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成告诉《金融时报》记者，“2025年初中共中央、国务院发布的《关于深化养老服务改革发展的意见》强调‘大力发展养老金融’‘拓展养老服务信托业务’，这一政策很快得以落地，北京、上海先行先试，先后成功推出四单不动产信托财产登记案例，创新性地将信托制度与以房养老需求深度融合，打通了房产资源与养老保障的转化通道，为做好养老金融大文章提供了新思路。”

　　《金融时报》记者注意到，在此前北京、上海落地的不动产信托项目中都兼顾养老及财富保障与代际传承的需求。比如，在上海的落地项目中，委托人将名下一套商办公寓作为信托财产，并追加现金资产，通过公寓的长期租赁以获取稳定的现金流，短期用于补充母亲养老金，保障晚年生活，后续待子女成年后进行传承，支持其个人发展。

　　数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，而将“房产装入信托”使拥有房产这一中国家庭最常见核心资产的大众家庭，也能便捷地运用信托工具实现个性化、复合化家庭服务及财富管理需求。业内人士认为，不动产信托的实践降低了信托服务门槛，也打开了养老信托通往千家万户的大门。

　　更多实践正在路上

　　在广东发布《通知》之后，7月17日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室联合发布了《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称“厦门试点”）。据《金融时报》记者了解，目前已有信托公司正在推动落地事项。

　　北京市京都律师事务所家族信托法律事务中心执行主任高慧云认为，相比其他地方的不动产信托财产登记试点，有三个重大突破。厦门试点一是考虑了更多的不动产信托财产登记类型，对不动产信托财产登记做了更为宽泛的定义；二是扩大了不动产信托财产登记类型，如增加了追加交付不动产的情形、增加了受托人运用信托资金购买厦门市行政区域范围内不动产的情形、增加了更换受托人和分配给受益人的登记类型以及增加了受益人变更登记；三是在登记流程方面，厦门试点按上述登记类型设计了七大事由，按照不同事由分别设计登记流程，相比北京和上海，厦门试点在登记内容上的重大创新是在登记簿上记载委托人和受益人。

　　邢成表示，由于我国国情复杂，地区差异较大，不动产信托财产登记在全国范围内推广还需要一定周期股巢网，预计2025年—2027年重点在老龄化率高、房产价值稳定的城市进一步扩大试点，2030年前后有望全国性制度落地，但需注意结合立法修订和配套制度完善，如《信托法》与《不动产登记条例》衔接等。建议信托公司紧抓制度破窗期，在风险可控前提下加快创新，助力养老事业发展。

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